Sylvain Quere

Pour qu’un établissement bancaire soit un partenaire efficace de votre projet immobilier quelques précautions s’imposent. Tous nos conseils pour bien choisir la banque qui vous accompagnera.

En 2017, les crédits immobiliers ont atteint des records avec 272 milliards d’euros de nouveaux crédits pour les particuliers. La persistance de taux bas dynamise la production de nouveaux prêts.

S’ouvrir au marché

Les conditions de marchés sont bonnes avec des taux favorables pour les emprunteurs. Même si vous avez d’excellentes relations avec votre banque, rencontrez d’autres établissements et effectuez plusieurs simulations de prêt afin de vous assurer d’obtenir le taux d’emprunt le plus attractif.  L’aide d’un courtier peut s’avérer précieuse pour comparer efficacement plusieurs offres. Autre point de vigilance : les frais de dossier. Ils sont généralement compris entre 0,5% à 1,5% du montant emprunté. Peuvent s’y ajouter des frais de courtage, si vous avez eu recours au service d’un courtier.
Votre capacité de négociation dépendra de la politique commerciale de la banque. Si votre dossier est bon, avec un apport conséquent notamment, il vous sera facile de faire réduire très significativement ces frais, voire d’en obtenir l’annulation.

Comparer les offres de prêt

Au-delà des taux proposés, soyez attentifs à l’ensemble des conditions que comporte l’offre de prêt. La banque pressentie vous impose-t-elle de domicilier vos revenus dans l’établissement prêteur ? Cette pratique vient d’être encadrée par le biais d’une récente ordonnance. L’obligation de domiciliation ne peut excéder dix ans. En contrepartie vous bénéficiez d’un taux préférentiel pendant toute la durée de votre crédit. Qu’est-il prévu en cas de remboursement anticipé ? Il vous faut négocier en amont les pénalités de remboursement anticipées qui seront mises à votre charge, car celles-ci peuvent s’avérer dissuasives.  La possibilité de renégocier votre emprunt en cours est-elle envisagée ? A quelles conditions ?

Attention à l’assurance emprunteur

Trop souvent, le porteur d’un projet immobilier ne s’attarde que trop peu sur le coût additionnel imputable à l’assurance du crédit qu’il contracte. D’après un sondage Opinionway/Meilleurtaux.com réalisé en décembre 2017, près d’un emprunteur sur trois déclare ne pas connaître le montant de la mensualité correspondant à la souscription de cette assurance. Pourtant, dans un contexte de taux bas, le poids de cette assurance vient alourdir significativement le coût du crédit.

Sachez que vous n’êtes absolument pas tenu de souscrire cette assurance auprès de l’établissement bancaire prêteur. Encore trop peu de souscripteurs profitent de cette liberté ouverte depuis 2010. Il leur est désormais possible à chaque date anniversaire de leur contrat de changer l’assurance de leur emprunt pour faire jouer la concurrence.

Faites jouer la concurrence

Pour faire votre choix, vérifiez bien l’étendue des garanties proposées qui sont récapitulées dans la « fiche standardisée d’information » qui vous est remise lors de la simulation d’assurance du crédit. L’assurance couvre  en général a minima le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie. Elle peut également s’étendre aux cas d’incapacité temporaire de travail et d’invalidité permanente. Vérifiez attentivement les modalités prévues pour chaque garantie : exclusion, délais de carence, franchise éventuelle… Prenez également en compte les modalités de calcul des primes généralement indexées sur le capital restant dû, et sur les conséquences d’un remboursement anticipé éventuel.