Sylvain Quere

Comment choisir la bonne station dans l’offre pléthorique du marché immobilier de montagne : emplacement, infrastructure, enneigement, activités, le point sur les principaux critères de vigilance.

Comme pour tout investissement immobilier, le critère de l’emplacement en montagne s’avère stratégique. Les montagnes occupent pas moins de 30% du territoire français et la France compte plus de 350 stations de ski. Le futur propriétaire doit arbitrer entre 6 massifs pour choisir sa station et intégrer plusieurs facteurs stratégiques dans sa prise de décision.

Pensez à l’accessibilité

Parmi les critères décisifs pour guider son choix : l’accessibilité en voiture ou en transports en commun. Les Alpes du Nord ont ainsi la réputation d’être plus faciles d’accès via Lyon ou Paris que les Alpes du Sud.  Les prix y sont en conséquence nettement plus élevés : 2.202 euros en moyenne pour les Alpes du Sud et 5.026 euros pour les Alpes du Nord, (selon la plateforme SeLoger.com). Celles-ci ont d’ailleurs relativement surperformé avec une progression des prix de +7% sur les 12 derniers mois. Mais ces moyennes cachent de fortes disparités. Dans les Alpes du Sud, il faut compter en moyenne 4.529 euros le m2 pour investir dans un appartement à Montgenèvre. Située à la frontière italienne et réputée pour ces 300 jours de soleil par an, la doyenne des stations de ski a de beaux atouts qui expliquent des prix assez élevés par rapport à la moyenne des Hautes-Alpes du Sud. Et à Courchevel, une des perles des Alpes du Nord, les prix s’envolent jusqu’à 9.066 euros le m2 pour un appartement.

L’effet neige

Le niveau d’enneigement des stations est devenu un critère décisif. Dans des massifs comme les Alpes-de-Haute-Provence, les Pyrénées ou le Vosges, l’or blanc vient de plus souvent à manquer, menaçant le fonctionnement des stations de ski en hiver À cet égard, il est conseillé de privilégier les stations de ski situées au dessus de 1.800 mètres d’altitude. Ce phénomène impacte les prix : plus élevés dans les Alpes du Nord où la neige est abondante que dans les Alpes du Sud, le Jura et le Massif central. Dans les Alpes du Nord, à Val-d’Isère, une des stations les plus prisées où on peut skier de fin novembre à début mai, les appartements se vendent en moyenne 12.498 m2 et les chalets 14.701 m2, des prix supérieurs à la moyenne des prix parisiens.

Misez sur les activités

Autre facteur à prendre en compte : les infrastructures sur place, l’offre de commerces et les activités proposées aux vacanciers en hivers mais aussi en été. Au cœur des Pyrénées et de la Vallée d’Aure, outre ses 100 km de pistes et sa trentaine de remontées mécaniques, la station de Saint-Lary a su tirer son épingle du jeu en développant des activités alternatives au ski et déployer des loisirs sportifs et ludiques toute l’année : VTT de descente avec le mountain bike park, parapente, équitation… Il faut y compter 2.691 euros en moyenne au m2 pour investir dans un appartement, ce qui en fait la station la plus chère des Pyrénées où le prix moyen est de 2.144 au m2 et où les prix n’ont augmenté que de 0,8% en 2020.