Sylvain Quere

Dans un contexte de durcissement du marché du crédit immobilier, les futurs emprunteurs doivent également tenir compte de la performance énergétique de leur futur bien pour négocier au mieux leur crédit.

La production de crédit immobilier continue à chuter. D’après la Banque de France, en juin 2023 elle est tombée à 11,1 milliards d’euros. En juillet 2023, elle atteint 10,1 milliards d’euros, du jamais vu depuis près d’une dizaine d’année. En mai 2023, ce volume s’établissait à 14,1 milliards d’euros. Au premier semestre 2023,  la production de crédit immobilier accuse une baisse de production de 42% par rapport au premier semestre 2022.

Des taux d’emprunt en hausse

Les taux d’emprunt augmentent quant à eux avec constance. D’après l’Observatoire crédit logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers sur vingt ans accordés en août 2023 s’élève à 3,92%. En septembre, il progresse à 4%. La décision en septembre 2023 de la Banque centrale européenne d’augmenter une nouvelle fois ces taux directeurs va continuer à compliquer le marché du crédit. D’après les spécialistes du secteur, les taux d’emprunt pourraient atteindre à 5% en 2024.

Des banques vigilantes sur les dossiers

Dans ce contexte, difficile de passer sous les fourches caudines des banques. En effet, conformément aux exigences du Haut conseil de Stabilité Financière, elles se montrent particulièrement exigeantes quant à la qualité des dossiers d’emprunt notamment sur le taux d’effort de 35%. Il est désormais presque impossible d’emprunter 100% du prix de vente d’un bien. Les banques étudient également avec attention la situation personnelle de l’emprunteur (profession, épargne résiduelle, etc…). Et elles s’intéressent également aux qualités intrinsèques du bien emprunté.

L’importance de la performance énergétique du bien financé

Dans leur analyse, la performance énergétique du bien convoité devient un élément stratégique. Ce paramètre impacte la liquidité du bien, son prix de revente futur, mais aussi les dépenses contraintes du ménage… Autant de facteurs qui entrent en ligne de compte dans l’évaluation du risque qu’effectue la banque au moment de la prise de décision de l’octroi ou non du crédit, souligne le réseau de courtiers en crédits Vousfinancer. La performance énergétique des biens, mesurée par le Diagnostic de performance énergétique (DPE) constitue désormais un critère de plus en plus important pour les banques. Certaines demandent un apport plus conséquent pour les biens les plus énergivores classés E ou G. D’autres n’accordent un crédit que si une enveloppe de travaux est dédiée à la rénovation énergétique du bien.

L’effet valeur verte

Acquérir un bien performant d’un point de vue énergétique ou intégrer dans le financement des travaux de rénovation énergétique lors de l’acquisition d’un bien ancien permet d’obtenir, auprès de certains établissements bancaires, une décote de taux ou un prêt complémentaire à taux bonifié, souligne le réseau de courtiers. Un élément décisif à un moment où la valeur verte prend de plus en plus d’importance. Cette valeur verte correspond à l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes choses égales par ailleurs, selon les statistiques des Notaires de France. Depuis plusieurs mois, les réseaux d’agences immobilières constatent des décotes de prix plus importantes sur les biens les plus énergivores, jusqu’à -30 % , souligne le réseau de courtiers.