Sylvain Quere

Hausse des taux d’intérêts pour les investisseurs locatifs, interdiction de mise en location pour les biens énergivores, baisse des permis de construire : autant de facteurs qui menacent l’étendue du parc locatif. Face à la réduction des offres de location, mécaniquement, les montants des loyers augmentent.

Un tiers des Français prévoit ou a concrétisé un investissement locatif (33%), d’après OpinionWay Laforêt immobilier sur les Français et l’immobilier publié en octobre 2023.

Les Français continuent à plébisciter l’investissement locatif

L’investissement locatif particulièrement prisé des ménages les plus aisés. Un tiers des Français dont le revenu mensuel du foyer est supérieur ou égal à 3.500 euros ont déjà investi dans un bien à louer. Face aux perturbations économiques, la résilience des investissements immobiliers constitue un atout. Plus d’un Français sur deux considère l’immobilier locatif comme un placement sécurisant en période de crise économique (51%). Ce pourcentage monte à 72% pour ceux qui ont déjà réalisé un investissement de ce type. Cependant la remontée des taux d’intérêt, dégradant la capacité d’emprunt des ménages, et complique leur achat locatif. Ce frein pèse sur le marché locatif.

Une pénurie de biens ?

Dès l’été 2023, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) alertait sur la situation inquiétante du marché locatif, y voyant, à terme un risque de pénurie de biens à la location. Partout sur le territoire, ses professionnels constatent une moindre rotation du parc et les effets de son faible renouvellement : une réduction de l’offre de bien et des candidats à la location plus nombreux pour un bien. Les conséquences de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 commencent à se faire sentir sur le marché. Ce texte prévoit  en effet un calendrier progressif d’interdiction à la location pour les biens les plus énergivores. Depuis le 1^er janvier 2023, les pires passoires thermiques dites G+ ( qui  affichent une consommation estimée supérieure à 450 kWh/m2/an) ne peuvent plus être louées. Dès 2025, les biens classés G ne pourront plus être mis en location. En 2028, cette interdiction s’étendra aux biens classés F et en 2034 aux biens classés E.

Une réduction du parc locatif

À terme, pour la FNAIM, ce ne sont pas moins de 500.000 logements énergivores qui pourraient sortir du parc locatif d’ici 6 ans. En effet, nombre de propriétaires préfèrent céder leurs biens que d’entreprendre de couteuses opérations de rénovation énergétique. De nombreux biens énergivores sont donc vendus. Ils quittent le marché locatif sans pour autant être remplacés par de nouveaux biens dans les mêmes proportions. En effet le marché du neuf est grippé. Entre septembre 2022 et août 2023, le nombre de nouveaux permis délivrés accuse une baisse de 27,9% par comparaison avec les douze mois précédents.

Des augmentations de prix

En moyenne sur un an entre le 1^er août 2021 et le 1^er août 2023, le stock d’annonces de locations publiées sur la plateforme SeLoger a baissé de 9% par rapport aux douze mois précédents. Dans les grandes villes, le nombre de logements proposés à la location a reculé de -23,2%. Dans certaines villes, la réduction de l’offre locative crée des  situations particulièrement explosives. À Paris, le recul de l’offre atteint -38,3%. En région, le phénomène est identique. L’offre locative recule respectivement de -33,9% et 42,9%  sur un an à Nice et à Rennes. Cette pénurie de l’offre crée une tension sur les montants des loyers. D’après les chiffres de l’indice de SeLoger de septembre 2023, en un an les loyers des nouveaux baux ont augmenté de 3,1% à Rennes, de 6,1%, à Nice, de +4,9% à Marseille et de +4,6% à Strasbourg.