Sylvain Quere

Le renchérissement du coût du crédit immobilier affaiblit le pouvoir d’achat des futurs investisseurs locatifs. Pour réduire leurs mensualités d’emprunt, ils ont intérêt à bien cibler la zone géographique d’investissement choisie et, le cas échéant, préférer négocier leur emprunt avec une banque régionale plutôt qu’avec une enseigne nationale.

Placer son argent, anticiper sa retraite, se créer des revenus complémentaires ou encore optimiser sa fiscalité : les raisons de réaliser un investissement locatif sont nombreuses.

Un marché du crédit immobilier sous tension

La question du financement de l’achat immobilier locatif s’avère stratégique. Selon les résultats d’une enquête Maslow/Valority communiqués en octobre 2023, plus de la moitié des acheteurs ont recours à l’emprunt pour financer leur investissement locatif. Parmi le profil type des emprunteurs, l’apport est d’environ 8% avec un taux d’endettement de 33,25% à l’issue de l’opération et un prêt contracté sur une durée moyenne de 21 ans. Or ces derniers mois, le marché du crédit immobilier s’est durci. La production de crédit immobilier est passée sous la barre des 10 milliards d’euros en août 2023, d’après les chiffres de la Banque de France. L’an passé à la même époque la production de crédit immobilier atteignait plus du double de ce chiffre, soit 21,2 milliards d’euros.

Cette chute de la production est liée à la hausse des taux d’intérêts. Et cette hausse se poursuit. Toujours d’après la Banque de France, les taux d’intérêt remontent de façon ordonnée et rapide depuis 18 mois, passant d’un plus bas à 1,10% en décembre 2021 à 3,33% en août 202, voire 3,62% pour le taux des crédits hors renégociation. Dans les faits, à l’automne 2003, les porteurs de projet constatent pour une durée maximale d’emprunt de 25 ans des taux d’intérêts entre 4,5% et 5%.

Une baisse du pouvoir d’achat pour les projets d’investissement locatif

La remontée des taux d’intérêts ampute le budget des futurs acheteurs et les conduit à annuler ou reporter leur projet immobilier, ce qui grippe le marché. Entre décembre 2022 et septembre 2023, avec des revenus mensuels de 4.000 euros (avant impôt) les acheteurs ont perdu à revenus identiques à peu près 30% de leur capacité d’achat. Alors qu’ils pouvaient emprunter 348.574 euros sur 25 ans à un taux nominal à 1,04%, ils ne peuvent plus emprunter que 237.482 euros en septembre 2023 avec un taux nominal à 4,50%, d’après les simulations du courtier en assurance de prêt immobilier Magnolia. Dernière embûche sur le parcours du futur investisseur, l’effet ciseau du taux d’usure. En septembre 2023, le taux d’usure est fixé à 5,56% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Aux intérêts d’emprunt proprement dits évoqués plus haut s’ajoutent les  frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations d’assurance emprunteur et autres frais annexes imposés par la banque. Le niveau du taux d’usure est très vite atteint.

Dans ce contexte, quelle est la marge de négociation de l’emprunteur ? Un premier levier consiste à négocier au mieux l’assurance emprunteur en faisant appel à la concurrence. Il est ainsi possible d’économiser jusqu’à 60% sur les cotisations. À la clé, une réduction du taux d’endettement et un gain qui se chiffre en milliers d’euros sur la durée totale de remboursement, d’après les calculs du courtier Magnolia.

Cibler l’établissement prêteur

Une solution moins connue consiste à optimiser son taux d’intérêt immobilier en fonction de la localisation de son projet immobilier. La plateforme Maslow dédiée à l’investissement locatif clé en main met en évidence que d’une ville à l’autre, les conditions d’emprunt varient nettement. C’est à Lille que ces conditions sont les plus favorables : 3,69% pour un couple d’emprunteurs et 3,82% pour un emprunteur seul. Avec un taux à 4,65%, Toulouse est en tête des villes où les taux de crédit sont les plus élevés pour un emprunteur seul. En couple, les taux les plus élevés (4,55 %) se trouvent respectivement à Bordeaux et Annecy, suivis de Paris (4,5%) et Toulouse (4,45%).

Ces différences de conditions tarifaires selon les régions s’expliquent par les politiques commerciales et les stratégies de conquête de marchés des différentes caisses régionales. Elles ont en effet la latitude d’adapter leurs tarifs en fonction de la concurrence régionale et de leurs objectifs dans la zone. En fonction des régions, il peut se révéler plus intéressant de passer par une banque régionale que par une banque nationale conclut l’étude Maslow.