Sylvain Quere

Les mises en ventes de logements neufs s’effondrent. La contraction du marché du crédit a profondément affecté le secteur. Les professionnels s’attendent à un meilleur accès au crédit en 2024. Et les acteurs du neuf espèrent des mesures fortes dans le projet de loi de Finances pour 2024 pour soutenir le secteur.

De façon inédite, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a communiqué un mois à l’avance les chiffres clés du marché du neuf. Son objectif ? Alerter une nouvelle fois les pouvoirs publics sur la nécessité de soutenir ce secteur au moment où se vote le budget pour 2024 au Parlement. Le marché du neuf connaît en effet des difficultés qui vient alimenter la crise du logement actuelle.

Baisse  brutale des ventes en 2023

D’après les chiffres avancés par la FPI, au troisième trimestre 2023, avec moins de 16.000 réservations, les mises en vente de logements neufs chutent de 44% par rapport aux résultats enregistrés au troisième trimestre 2022. Un net décrochage puisque la moyenne trimestrielle des réservations de logements neuf était était supérieure à 27.000 logements de ces dernières années. « Si rien ne change, en 2023, les ventes aux particuliers seront inférieures à 70.000 unités contre 120.000 en moyenne annuelle », analyse la FPI.

La hausse des taux affecte le secteur 

Sous l’effet des hausses successives des taux directeurs décidées par les banques centrales pour contrer l’inflation (une dizaine de hausses successives pour la Banque centrale européenne – BCE), les banques ont brutalement haussé leurs taux d’intérêts. Il faut désormais tabler sur 4,35% pour un prêt immobilier à 20 ans, alors que début 2022, ce taux, hors assurance emprunteur atteignait 1,20% rappelle Magnolia, un des grands acteurs de l’assurance emprunteur.

Des freins au crédit en 2023

Augmentation des taux d’intérêts, règles contraignantes du Haut Conseil de Stabilité Financière limitant le taux d’endettement à 35% des revenus nets de l’emprunteur et la durée de remboursement à 25 ans, accélération insuffisante d taux de l’usure, autant de facteurs qui se sont transformées un frein à l’accès au crédit immobilier. La production de crédit atteint une baisse de -44,2% en niveau annuel glissant à fin octobre 2023, et de -43,5% pour le nombre de prêts accordés, selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Amélioration attendue pour 2024

Cependant les professionnels du secteur s’attendent à une amélioration en 2024. La hausse de l’inflation semble ralentir et le pic pourrait être derrière nous ce qui amènerait les banques centrales à assouplir leur politique. Lors de sa réunion d’octobre 2023, la BCE n’a pas décidé de nouvelles hausses de taux. Et les principaux établissements bancaires sont peu nombreux à avoir augmenté leurs taux d’emprunts immobilier en novembre 2023. Surtout, elles semblent davantage enclines à prêter, notamment parce qu’elles ont reconstitué leurs marges.

Des mesures fortes attendues

Des parlementaires « ont compris la gravité de la situation et ont pris leurs responsabilités en proposant, dans le cadre du PLF 2024, des mesures puissantes, immédiates et efficaces, à l’instar de celle consistant à exonérer temporairement de droits de succession l’acquisition d’un logement neuf destiné à la résidence principale de son occupant », souligne la FPI qui attend des mesures fortes dans le cadre du nouveau collectif budgétaire. Ce qui est en jeu est bien au-delà de l’équilibre d’un secteur. « Sans nouveaux logements collectifs neufs en quantité suffisante, pas de réindustrialisation possible, pas de logements locatifs sociaux (54% des logements sociaux neufs sont produits par la promotion immobilière), pas de politique de plein emploi (300.000 emplois supprimés dans les deux ans) », conclut la FPI.