Sylvain Quere

Le propriétaire qui n’a pas autorisé son locataire à sous-louer le logement pour de courtes durées peut réclamer la restitution des loyers issus de la sous-location irrégulière. Ce droit vient de lui être reconnu par la Cour de cassation, dans un arrêt inédit (Cass. Civ. 3, 12 septembre 2019 n°18-20727).

Autorisation écrite du bailleur

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, deux locataires d’un appartement à Paris dans le V^èmearrondissement avaient régulièrement sous-loué leur logement sur Airbnb, pour 700 euros la semaine. Des captures d’écran en rapportaient la preuve. Pourtant, le bail contenait une clause interdisant la sous-location sans autorisation écrite du bailleur. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire d’un bail d’habitation nu ou meublé ne peut sous-louer son logement constituant sa résidence principale qu’avec l’accord écrit du bailleur. Or, le propriétaire n’avait pas donné son autorisation aux locataires. Il réclamait 25.200 euros à titre de dommages-intérêts et 5.000 euros au titre de préjudice moral.

En avril 2016, le tribunal d’instance de Paris condamnait les locataires à 5.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral du fait de la sous-location irrégulière de l’appartement. Devant, la cour d’appel, le bailleur réclamait la condamnation solidaire des locataires à lui verser les fruits des sous-locations irrégulières, soit la somme de 27.295 euros, en réparation de son préjudice financier.

Les fruits civils de la propriété

Dans son arrêt du 5 juin 2018 (n°16/10684), la cour d’appel de Paris a satisfait la demande du bailleur, en condamnant les locataires à lui restituer la totalité des sommes perçues via la sous-location non autorisée , soit la somme de 27.295 euros.

Enfin, la Cour de cassation a confirmé cette position : « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ». « La cour d’appel en a déduit, à bon droit (…) que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».

Les juges ont appliqué la théorie dite de l’accession. En vertu de ce principe qui figure dans à l’article 546 du Code civil, le les loyers perçus au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété. Ces revenus appartiennent à ce titre au propriétaire. Dès lors, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière lui cause un préjudice financier, qui doit être réparé en son intégralité.

La résiliation du bail

Le locataire qui veut sous-louer son logement doit solliciter l’autorisation de son bailleur, tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du loyer. L’autorisation ne permet pas de tirer de la sous-location un loyer supérieur au loyer versé par le locataire principal. A défaut de respecter l’autorisation, le locataire doit rembourser les loyers au bailleur.

De plus, en violant l’interdiction de sous-location, le locataire indélicat s’expose également à perdre son logement. En effet, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail devant le tribunal d’instance du lieu de situation du logement, au motif que le locataire a commis un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles. La résiliation du bail peut être accompagnée de l’expulsion.