Sylvain Quere

Un bien immobilier vit, s’abime, réclame des soins et de l’attention. Entre les réparations essentielles, les améliorations et les dépenses d’entretien, il est important que la répartition des dépenses soit très nette entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Cette répartition est importante à plusieurs titres. Elle permet en effet de trancher en cas de mésentente sur la charge du coût financier entre l’usufruit et le nu-propriétaire. Mais elle a également des impacts fiscaux, par exemple en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Seule la personne à qui incombent les dépenses peut constater un passif déductible à l’IFI si elle a contracté un emprunt pour les financer.

Une clé de répartition ancienne

En la matière, les règles sont fixées par le Code civil : l’usufruitier doit prendre à son compte les réparations d’entretien, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Cette répartition a été fixée en 1804. Elle n’est donc pas tout à fait adaptée aux situations de la vie moderne. Toutefois, rien n’interdit aux parties de prévoir une autre clé de répartition par convention, c’est-à-dire un contrat passé entre elles.

Les dépenses d’entretien

Selon la loi, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Que recouvrent ces dépenses ? Elles correspondent aux réparations qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble. Il s’agit des travaux de peinture (intérieure et extérieure), au remplacement d’un équipement défectueux comme la chaudière, le ballon d’eau chaude, la plomberie, un radiateur, l’électricité. Ce peut être aussi une réparation causée par un événement comme le remplacement d’une partie de la toiture abimée, et le ravalement des façades. C’est une véritable obligation qui pèse sur l’usufruitier. Autrement dit, le nu-propriétaire peut le contraindre à réaliser ces travaux.

Les grosses réparations

Les grosses réparations sont quant à elles à la charge du nu-propriétaire. Mais la loi prévoit une exception. En effet, si ces réparations ont été occasionnées par le défaut de réparation d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit, dans ce cas, l’usufruitier en est aussi tenu. Les grosses réparations s’entendent des réparations qui portent sur la structure de l’immeuble, et sa solidité générale. Il s’agit des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. On peut y ajouter les caves, fondations, et, de façon générale, tout ce qui risque de mettre en péril le bâtiment. Cette liste arrêtée par le Code civil est limitative, puisque la loi précise que « toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Les travaux d’amélioration

Contrairement aux grosses réparations, les travaux d’amélioration sont à la charge de l’usufruitier. Mais la distinction est parfois difficile à faire entre ces deux catégories. Les travaux d’amélioration sont ceux qui ne portent pas atteinte à la substance du bien. Ils recouvrent les travaux d’aménagement interne d’une habitation, de construction d’une piscine ou d’aménagement du terrain comme la construction d’une terrasse.

Quid si le bien est loué ?

Lorsque le bien est mis en location par l’usufruitier, il lui revient alors, et à lui seul, de réaliser les dépenses d’entretien et celles aussi des grosses réparations, en sa qualité de bailleur. Il se comporte comme un propriétaire traditionnel.