Sylvain Quere

Derrière ces termes barbares se cache une réalité très courante. Le démembrement de propriété est en effet une technique appréciée des familles pour transmettre un patrimoine, immobilier ou non, notamment dans des conditions fiscales favorables.

Elle est donc couramment pratiquée par les parents pour transmettre aux générations suivantes.

Les droits de propriété sont « démembrés »

Le démembrement de propriété consiste à scinder les droits de la pleine propriété en deux : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit correspond au droit d’utiliser du bien et d’en jouir. Appliqué à une maison par exemple, l’usufruitier a le droit de l’habiter, de la prêter et de la louer pour en tirer des revenus. Il peut également donner ou vendre son seul droit en usufruit, et non pas la pleine propriété du bien.

De son côté, le nu-propriétaire dispose d’un droit futur sur le bien car à l’issue du démembrement, il récupère automatiquement la pleine propriété du bien. Cette échéance intervient au décès de l’usufruitier (on parle alors d’usufruit viager) ou, si le démembrement a été prévu pour une durée fixe, au terme de cette durée. Pendant le démembrement, le nu-propriétaire peut vendre le bien, sans toutefois déposséder l’usufruitier.

Une optimisation fiscale tout à fait légale

L’intérêt fiscal du démembrement de propriété réside dans l’optimisation des droits de donation et succession. Lorsqu’un parent donne la nue-propriété de son bien à ses enfants, les droits qui sont transmis sur le bien ont moins de valeur que des droits en pleine propriété. Ils sont en effet limités par l’existence d’un usufruit. Par conséquent, les droits de donation sont calculés sur une assiette diminuée. La détermination de cette assiette dépend de l’âge de l’usufruitier. Dans le cas d’un usufruit viager, plus on se rapproche du terme – à savoir du décès de l’usufruitier – plus la valeur de l’usufruit décroit, et celle de la nue-propriété au contraire s’accroit.

Un barème pour déterminer la part de chacun

La loi a fixé un barème qui fixe la valeur respective des droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire selon l’âge. Par exemple, lorsque l’usufruitier a entre 31 et 40 ans, ses droits représentent 70% de la valeur du bien en pleine propriété, et la nue-propriété 30%. Inversement, quand l’usufruitier a entre 71 et 80 ans ses droits représentent 30% de la valeur du bien, et la nue-propriété 70 % du bien.

Dans ce contexte, on comprend que plus le parent donne tôt, moins les droits de donation seront élevés. S’il est âgé de 65 ans lorsqu’il fait une donation à ses enfants, les droits de donation seront calculés sur 60% de la valeur du bien. Au décès des parents usufruitier, la pleine propriété est reconstituée entre les mains des enfants nus-propriétaires sans aucun droit de succession supplémentaire à payer sur ce bien.