Sylvain Quere

Le démembrement de propriété a un impact sur la fiscalité respective de chacun, que ce soit en matière d’impôt sur le revenu ou en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

L’IFI : deux situations

La situation de l’usufruitier et du nu-propriétaire à l’égard de l’IFI dépend de l’origine du démembrement de propriété. En effet, il convient de distinguer selon que le démembrement découle de la loi ou d’une convention.

• Le démembrement résulte d’une succession (usufruit légal)

Dans cette situation classique, le démembrement est issu d’une succession. Lorsqu’un parent décède laissant comme héritiers son conjoint et des enfants communs du couple exclusivement, le conjoint survivant doit choisir entre la totalité de la succession en usufruit ou un quart de la succession en pleine propriété. S’il opte pour l’usufruit, ce contexte, l’IFI est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, autrement dit entre les enfants du défunt et son conjoint survivant.

• Le démembrement résulte d’une donation (usufruit conventionnel)

Dans cette situation, un propriétaire a donné, de son vivant, la nue-propriété de son bien et s’en est réservé l’usufruit. Classiquement, les parents ont fait une donation de la nue-propriété à leurs enfants. Ici, l’usufruitier est seul redevable de l’IFI. Mais attention : sa cotisation d’IFI sera calculée sur la valeur ne pleine propriété du bien, c’est-à-dire sans tenir compte de la valeur de ses droits en usufruit. Comme n’importe quel propriétaire, l’usufruitier peut bénéficier de l’abattement pour résidence principale, s’il occupe effectivement le bien à ce titre.

L’impôt sur le revenu

Si le bien immobilier démembré procure des revenus, les loyers sont versés à l’usufruitier, qui est donc redevable de l’impôt sur le revenu. Corrélativement, il peut déduire ses travaux.

Quant au nu-propriétaire, il peut déduire ses travaux si et seulement s’il perçoit des revenus d’un autre bien. À défaut d’autre bien locatif, le nu-propriétaire peut imputer son déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros. Au-delà de cette limite, elle il peut l’imputer sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.

Si le bien immobilier démembré ne procure pas de revenus, ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent déduire les travaux qu’ils ont réalisés.